מדוע כדאי לפנות ליועץ משכנתא?

מדוע כדאי לפנות ליועץ משכנתא?

"משכנתא היא מוצר שמיועד לשני סוגי אנשים: טיפשים ואופטימים", כך נהג לומר בכיר בבנק בחטיבת הקמעונאות שעסקה, בין השאר, בתחום המשכנתאות.

"מדוע טיפשים?", ביקשנו לדעת.

"מי יודע מה יהיה איתו 15, 20 ו- 25 שנה קדימה", היה מיד משיב בחיוך.

"ולמה אופטימיים?", שאלנו,

"משום שהם מניחים שיהיה להם טוב ב- 15 ,20 ו- 25 שנים הבאות".

ישנן דרכים רבות להסתכל על משכנתא ועל האנשים שנוטלים אותה. אולם, על דבר אחד אין ויכוח - משכנתא הינה מוצר פיננסי מורכב הכולל במרבית המקרים התחייבות לטווח ארוך עם השלכות רבות על עתידנו.

יעוץ משכנתא מקצועי, נכון ואובייקטיבי, העונה על הצרכים שלנו ומותאם ליכולתנו, הוא הפיתרון לבחירת המשכנתא הטובה עבורנו, זו שתימנע מאיתנו לעשות טעויות רבות ותחסוך לנו כסף רב. 

נראה, כי את מה שהבינו מזמן באירופה ובארה"ב, מתחיל להפנים היום גם הצרכן הישראלי. יעוץ משכנתא הופך להיות נחלתם של יותר ויותר אנשים. הפנמה זו מגיעה לא פעם באיחור, לאחר שהטעויות בבחירת המשכנתא כבר נעשו.

טעויות אלו וההדים שהן מעוררות, מביאות אנשים להבין שצריך לנהל את "הדבר הזה שנקרא משכנתא" בצורה יותר מקצועית. הבנה זו מתרחשת בין היתר משום שהרבה מאד כסף מעורב ב"משכנתא הזאת". היא מתעצמת לאור דברים נוספים כמו למשל, העובדה שאיננו יודעים אילו שאלות לשאול את הפקיד/ה בבנק, וגם התשובות שנקבל, לרוב, הינן חלקיות ולא תמיד מובנות לנו. כמו גם ההבנה שבשבועיים – שלושה של מסע מפרך בין הבנקים השונים לא ניתן להבין את המשמעות האמיתית של מוצר מורכב כמו משכנתא. לבסוף, אנו מבינים שהבנק אינו גוף מייעץ ואובייקטיבי אלא גוף מכוון רווח שמטרתו היא לשווק לנו את המוצרים הרווחיים ביותר עבורו. 

כדרכם של מוצרים מורכבים, כך גם סביב המשכנתא התפתחו עם השנים בקרב הציבור אי הבנות, קביעות לא מדויקות ואמירות שבינן לבין המציאות, לעיתים, אין ולא כלום.

הנה מספר דוגמאות לנושאים שחשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא:

ריביות – הטעות הנפוצה ביותר בקרב לוקחי המשכנתאות היא לחשוב שאם נלך לבנקים להתמקח על הריבית ונקבל הנחה של כמה עשיריות האחוז בהלוואה, נקבל משכנתא טובה יותר. אין ויכוח על כך שריבית נמוכה היא דבר חשוב שיוכל לסייע בהפחתת התשלומים החודשיים שלנו לבנק. אך האם גובה הריבית הוא הפרמטר החשוב ביותר שיבטיח לנו "משכנתא טובה"? לא ולא! ישנם דברים חשובים יותר מריבית נמוכה. למשל, נושא המסלולים ומשך תקופת ההלוואה חשובים מהריבית.

הנה דוגמא מספרית:

במשכנתא של 550,000 ש"ח בריבית קבועה של 4% ל- 20 שנה יעמוד ההחזר החודשי שלכם על כ- 3,333 ש"ח. לאחר מו"מ עיקש ויעיל עם הבנקים הצלחתם להוריד את הריבית מ- 4% ל- 3.5%. עכשיו ההחזר החודשי שלכם יעמוד על כ- 3,190 ש"ח, הבדל של 143 ש"ח לחודש והבדל של כ- 34,320 ש"ח בחישוב גס (ללא היוון) לכל תקופת ההלוואה.
אמנם מדובר בחיסכון נצבר של עשרות אלפי ש"ח, אבל אם נקח מסלול זה (ריבית קבועה של 3.5% ל- 20 שנה צמודה למדד, עם הנחה של 3% מדד לכל אורך תקופת ההלוואה), ונשווה אותו למסלול אחר שאינו צמוד למדד ועומד על ריבית של 6% (לכל אורך תקופת ההלוואה), נשלם לבנק במצטבר כ- 100,000 ש"ח פחות מהדוגמא הראשונה. כלומר, המו"מ על הריבית, חשוב ככל שיהיה, איננו חשוב כמו בחירת המסלול הנכון.

פיזור המשכנתא – כמה פעמים נאמר לנו - פזרו את המשכנתא בכמה מסלולים ובכך תקטינו סיכונים. אמירה זו נכונה ביסודה, אבל חשוב להבין שפיזור לא מושכל לא ישרת את מטרותינו בהלוואה. עלינו לשאול: האם יש בפיזור היגיון פיננסי? האם הוא מעניק לנו גמישות? האם הוא לוקח בחשבון תרחישים שונים בעתיד ונותן להם מענה? האם הוא מגן עלינו מפני שינויים בריבית ובמדדים?

פיזור המסלולים יסייע לנו אך ורק עם נדע לעשות בו שימוש נבון. לדוגמא, ישנם מסלולים המתאימים לתקופות קצרות וישנם מסלולים המתאימים לתקופות ארוכות. הפיזור לא יסייע לנו אם לא נבצע התאמה של המסלולים למספר השנים.

ההחזר החודשי – יכולת ההחזר החודשית שלנו מגדירה עבורנו את גובה המשכנתא ואת משך תקופתה. אולם, האם בדקנו את המשמעות של ההחזר החודשי שהציגו לנו בבנק? אם נביט מעט אחורה ונראה את הריביות ההיסטוריות עבור משכנתאות ב- 5, 10, ו- 15 שנה האחרונות, נגלה כי אנו נמצאים במצב ייחודי בו הריביות נמצאות בשפל היסטורי.
לא ידוע מה יהיו הריביות בשנים הבאות, אך יש יסוד סביר להניח, כי מתישהו הן יחזרו לממוצע שהיה בשנים האחרונות, כלומר הריבית תעלה משמעותית. לכן, בדיקת ההחזר החודשי בבנק נכון להיום אינה מספקת ואינה מייצגת החזר חודשי עתידי (למעט מקרים בודדים).

קחו למשל את ריבית הפריים, העומדת כיום על 3%, בעוד הממוצע החודשי של ריבית זו בעשר שנים האחרונות עמד על כ- 5%, ומעל ל- 7% ב- 15 שנה האחרונות. האם בדקנו את המשמעות של עליה בריבית הפריים על ההחזר החודשי? מה באשר לריבית המשתנה? האם הבנו את נוסחת העדכון של הריבית המשתנה ואת משמעות השינוי בהחזר החודשי? האם בחנו את מצבה של הקרן והצמדת הקרן שיהיו לנו על הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד בעוד כ- 10, 15 שנים?

האם קרה לכם ששמעתם על אנשים בסביבתכם, או אפילו אתם עצמכם, שחתמו על מסמכי המשכנתא מבלי שיהיה להם מושג קלוש לגבי איך יראה ההחזר החודשי בעוד מספר שנים? הפקיד בבנק לא יערוך לנו סימולציות של קרן ההלוואה עם מרכיב ההצמדה בעוד 5 או 10 שנים, ויסביר את השינוי בהחזר החודשי. אגב, זה גם לא תפקידו של הבנק. הבנקאי ינסה למכור את המסלולים הרווחיים לבנק בהינתן ההחזר החודשי שנציג לו. אנו נוטים לשכוח שהבנק איננו גוף מייעץ, ותפקידו לשווק לנו את מוצריו הרווחיים, ולא לייעץ לנו על משמעויות כלכליות ולערוך סימולציות שונות.

ניתוח נכון של ההחזר החודשי וההבנה כיצד הוא יראה (ע"פ נתונים היסטוריים) בעוד 5,  10 ו- 15 שנה יגדיר לנו לא פעם מחדש את סוג המשכנתא עליה נהיה מוכנים להתחייב. איש אינו יכול לדעת מה יהיו הריביות והמדדים העתידיים, אך עריכת בדיקות שונות תוכל לתת לנו תמונה רחבה ומלאה יותר ובכך למזער נזקים בעתיד, שלרוב מתבררים כיקרים ומיותרים.

התאמה אישית ותכנון לצרכים שלכם – צרכים של לווה אחד אינם דומים לצרכים של לווה אחר, ומכאן גם נגזרת חשיבות ההתאמה של המשכנתא לצרכים האישיים שלכם. האם ישבתם וחשבתם על עתידכם? כיצד ישתנו הוצאותיכם והכנסותיכם בשנים הבאות? האם המשפחה תורחב? האם אתם מתכננים שינוי תעסוקתי? האם המשכנתא שלכם גמישה לשינויים (חיוביים ושליליים) שיכולים להתרחש במצבכם הכלכלי? 

טעות  לחשוב כי לאורך 15 ו- 20 שנה מצבנו יישאר כפי שהוא היום. לכן, עלינו לבנות את המשכנתא כך שתתאים לנו באופן ספציפי, ושתוכל להתמודד עם שינויים שיקרו לנו בעתיד, מבלי שנצטרך לשלם קנסות מיותרים.

המסקנה העולה מכל אלה ואינספור דוגמאות נוספות היא שאנשים יצאו נשכרים אם יפנו ליועץ משכנתאות מקצועי ואובייקטיבי עם השכלה פיננסית מתאימה וניסיון תעסוקתי בתחום המשכנתאות. יועץ שיוכל לעשות עבורנו את מה שאנו לא יודעים ולא מבינים. יועץ שיסביר את המשמעויות, ימנע את הטעויות ויתאים את המשכנתא לצרכים שלנו ולא לצרכי הבנק.

משכנתא אינה מוצר ל"טיפשים" או "אופטימיים", משכנתא הינה מוצר מורכב, שמצריך תהליך של הבנה והתעמקות, ורצוי מאוד שאלו יעשו לפני שתשלפו את העט, ותחתמו ליד ה- X שעל טופס העסקה הכי גדולה ומשמעותית, ככל הנראה, שתעשו בימי חייכם.

תודה לאלי כרמי יועץ משכנתאות אישי על עזרתו בהכנת מאמר זה.