מדריך משכנתאות: הדברים שאתם חייבים להכיר

רכישת דירה או בית היא אחת ההחלטות הגדולות ביותר שנעשה בחיינו, וכשאנחנו אומרים ״גדולות״, אנחנו מתכוונים גם מבחינת גודל ההוצאה. רובנו נולדנו להון הלא נכון, ואנחנו לא יכולים פשוט לבקש ממנהלת החשבון שלנו להעביר סכום כסף לצורך רכישת נכס. סתם הלוואה מהבנק או מכרטיס האשראי יכסו בקושי את צביעת השירותים, וכדי להצליח לרכוש דירה בישראל אנחנו צריכים לקחת משכנתא, שאגב, בעברית תקנית נכתבת משכנתה. משכנתאות הן למעשה הלוואה גדולה מאוד שניתנת לצורך קניית נכס, לרוב לצורך מגורים או לדירות להשקעה, וההלוואה הזו מסולקת בתשלומים חודשיים לאורך תקופה של שנים רבות.

בהנחה שאין בכוונתכם לקנות רכב בוגאטי לה וואטור נואר בשווי יותר מ-18 מיליון דולר, רכישת דירה היא כנראה ההוצאה הגבוהה ביותר שתהיה לכם בחיים. נטילת משכנתאות היא נושא מורכב, ויש המון משתנים ושיקולים שצריך לקחת בחשבון לפני לקיחת משכנתא. ישנם סוגים שונים של משכנתאות, לכל אחד מהם תנאי ריבית ומסלולי תשלום משלו. ישנם גם גורמים רבים אחרים שצריך לקחת בחשבון, כמו גובה ההחזר שתוכלו לעמוד בו, תקופת ההחזר, הריבית, דמי ביטוח משכנתא, עלויות אחרות הקשורות לרכישת בית, ועוד. בלתי אפשרי לכסות את כל הנושאים הקשורים למשכנתאות במאמר אחד, עם זאת, במדריך הזה נספק לכם מבוא לנושא, מושגי יסוד שאי אפשר בלעדיהם, ואת הדברים החשובים ביותר שחייבים לדעת לפני לקיחת משכנתא.

השלב הראשון: הכינו שיעורי בית

הנה כמה שאלות שאתם צריכים לתת עליהן תשובות כבר בתחילת התהליך:

• מהו הון עצמי שלכם, כמה כסף יש לכם כדי להשקיע ברכישה עוד לפני נטילת המשכנתא?
• מהי יכולת ההחזר שלכם? כדי לענות על השאלה הזו, אתם צריכים לחשב כמה כסף אתם מרוויחים בחודש, פחות סכום הכסף שאתם מוציאים על מזון, תחבורה, ביטוחים, ועוד. אם אתם עדיין צריכים לשלם שכר דירה עד שיימסר לכם המפתח, חשבו גם את הוצאות המגורים. 
• איזו דירה אתם רוצים ויכולים לקנות? כמה שווה הבית?
• על פני איזו תקופה אתם רוצים לפרוס את החזר המשכנתא? 20 שנה? 25 או 30? פחות, אולי יותר? התשובה לשאלה הזו תשפיע על הריבית וגובה ההחזר הסופי. 

השלב השני: הגשת מסמכים וקבלת אישור עקרוני למשכנתא

כדי לקבל משכנתאות, יש להגיש לבנק מספר מסמכים, ובהם:

• טופס בקשה למשכנתא: בטופס זה אתם מספקים מידע על ההכנסות, ההוצאות, וההון העצמי. 
• הוכחת הכנסה: הבנקים יבקשו, בדרך כלל, תלושי משכורת משלושה חודשים אחרונים וטופס 106 משנה קודמת, ובמקרה של עצמאים שומת מס לשנה קודמת ואישור רואה חשבון לשנה הנוכחית. בנוסף יש להציג אישורי הכנסה ממקורות אחרים, כמו שכר דירה, דמי מזונות, וקצבאות שונות. 
• צילום תעודת זהות: כדי לאמת את הזהות שלכם. 
• ניהול חשבון בנק: דפי חשבון משלושת החודשים האחרונים ודוגמה של צ׳ק מהחשבון שממנו תיפרע המשכנתא. 

הבנק שבו בחרתם לנטילת משכנתא יבחן את ההכנסות, ההוצאות שלכם וההון העצמי לצד ההיסטוריה הפיננסית שלכם, כולל דירוג אשראי ותשלומי הלוואות קודמים. אם הבנק המלווה מאמין שיש לכם יכולת להחזיר את המשכנתא, ייקבעו עבורכם התנאים ויינתן לכם אישור עקרוני למשכנתא. לא להיבהל מהבירוקרטיה, בעסקת חייכם אי אפשר להימנע מטופסיאדה ומסמכיאדה. 

השלב השלישי: בחירת משכנתא

בחירת משכנתא היא החלטה שתשפיע עליכם כלכלית באופן קריטי לעשרות השנים הבאות ולכן חשוב לעשות זאת נכון, ובאופן שמתאים לכם ולא יגרור אתכם לבור כלכלי. כאן נכנסות התשובות לשאלות שעליהן עניתן בשלב הראשון, כשאתם צריכים לזכור במיוחד שגובה ההחזר החודשי של המשכנתא לא יהיה גבוה מדי ביחס להכנסה. אורך המשכנתא יקבע את גובה הריבית שתשלמו, כך שמשכנתא ארוכה יותר תהיה בעלת ריבית נמוכה יותר, אך ההחזר הסופי יהיה גבוה יותר. משכנתא קצרה תהיה בעלת ריבית גבוהה יותר, אך ההחזר הסופי יהיה נמוך יותר.

בהמשך נרחיב על כך, אבל כאן נכנס שיקול נוסף של סוגי המשכנתאות, כמו משכנתאות קבועות, משכנתאות משתנות, משכנתאות היברידיות, ועוד. סוג המשכנתא ותמהיל המשכנתאות יקבע את גובה הריבית שתשלמו ואת התשלום החודשי. בנוסף צריך לזכור כי יש עמלות שונות הקשורות למשכנתאות, כמו עמלת הלוואה, עמלת פתיחת תיק, עמלת הערכה, ועוד. חשוב לקחת בחשבון את העמלות הללו בעת בחירת משכנתא, והן משתנות בין הבנקים והמוסדות הפיננסיים המלווים. לאחר ששקלתם את כל הגורמים הללו, אפשר להתחיל לקבל הצעות משכנתא ממספר בנקים או חברות משכנתאות. חשוב להשוות את ההצעות השונות בזהירות ולבחור את המשכנתא הטובה ביותר עבורך.

טיפים לבחירת משכנתאות

• הגדירו את הצרכים והתקציב שלכם: כמה כסף אתם יכולים להרשות לעצמכם לשלם עבור משכנתא? כמה זמן אתם רוצים להחזיר את המשכנתא? התשובות לשאלות האלה יעזרו לכם לצמצם את האפשרויות שלכם. אל תיקחו משכנתא גדולה יותר ממה שאתם יכולים להרשות לעצמכם להחזיר.
• השוו את הצעות המשכנתאות ממספר בנקים: אל תיענו להצעת המשכנתא הראשונה שאתם מקבלים. קחו את הזמן להשוות הצעות משכנתאות של מספר בנקים כדי למצוא את ההצעה הטובה ביותר עבורכם ואל תתביישו להגיד שבבנק הקודם קיבלתם הצעה טובה יותר. אל תשכחו עלויות ביטוח משכנתא שיכולות להיות גבוהות, וקחו בחשבון הוצאות חד פעמיות כמו דמי פתיחת תיק ועמלות נוספות. 
• קחו בחשבון את מסלולי המשכנתא השונים: ישנם סוגים רבים ושונים של משכנתאות, עם מסלולי ריבית שונים ותנאי החזר שונים. חשוב לבחור את מסלול המשכנתא המתאים ביותר לצרכים ולתקציב שלכם. כשאתם בוחרים מסלול, אל תתפתו לריבית נמוכה מדי שעלולה להסתיר עמלות גבוהות. 
• התייעצו עם יועצי משכנתאות מקצועיים: יועצי משכנתאות יכולים לעזור להבין את האפשרויות שלכם ולבחור את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם מבין שלל המשכנתאות והמסלולים. 
• קראו את החוזה בעיון לפני שאתם חותמים עליו: זה נכון לכל חוזה בכל תחום, ובמיוחד בסכום גבוה כל כך כמו משכנתאות. חשוב להבין את כל האותיות הקטנות לפני שאתם חותמים על המשכנתא, הקפידו לשאול את כל השאלות שלכם לפני שאתם חותמים, אל תחשבו ששאלה מסוימת טריוויאלית או מטופשת, זו זכותכם המלאה לקבל את מלוא המידע. 

מסלולי משכנתאות עיקריים

משכנתאות בריבית קבועה: מסלולים אלו מציעים ריבית קבועה לתקופת המשכנתא, זהו מסלול בטוח, משום שאתם יודעים מראש כמה תשלמו בכל חודש. ישנם מסלולים שונים במשכנתאות אלו, כמו למשל ריבית צמודה למדד או ריבית שאינה צמודה. 

משכנתאות בריבית משתנה: מסלולים אלו מציעים ריבית משתנה, שיכולה לעלות או לרדת במהלך חיי המשכנתא. ישנם מסלולים שונים כמו התבססות על ריבית פריים פלוס מרווח מסוים, שינוי ריבית בתחנות קבועות למשל כל חמש שנים, ריבית צמודה למדדים שונים. המסלול מסוכן יותר מריבית קבועה, אך הוא יכול להיות זול יותר אם הריבית בשוק יורדת.

משכנתאות משולבות: מסלול זה משלב תכונות של מסלול בריבית קבועה וריבית משתנה. יש חלוקה לאחוזים, למשל שליש מהמשכנתא בריבית קבועה ושני שליש בריבית משתנה. 

משכנתאות עם אפשרות לפירעון מוקדם: מסלול זה מאפשר לפרוע את המשכנתא מוקדם וללא עמלות. זהו מסלול גמיש, אך הוא יכול להיות יקר יותר ממסלול קבוע.